Sachwert
Eines der bedeutendsten Wertermittlungsverfahren überhaupt. Wenn der Eigennutzerfaktor im Vordergrund steht, ist das Sachwertermittlungsverfahren stets gefragt. Es ist jedoch auf den Teilemarkt abzusehen und nicht auf die zufällige tatsächliche Nutzung. Mit der entsprechenden richtigen Marktanpassung können zuverlässige Wertermittlungen vorgenommen werden.
WertPRO unterstützt Sie erheblich in diesem Verfahrensteil. Bei den Profiversionen können die für das Verfahren notwendigen NHK-Werte sogar automatisch erzeugt werden. In der Einsteigerversion können Sie ein entsprechendes pdf-Dokument öffnen und die Werte dort herauslesen.
Das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25 WertV)
1 . Ermittlungsgrundlagen (§ 21 WertV)
Nach § 21 Abs. 1 WertV ist der Wert der baulichen Anlagen „getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten“ zu ermitteln. Der Bodenwert selbst wird im Vergleichswertverfahren ermittelt (§ 21 Abs. 2 a.a.O.). Nach § 21 Abs. 4 WertV ist der Herstellungswert nach Erfahrungssätzen bzw. gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermitteln. Gem. §21 Abs. 3 WertV sind bei der Bemessung des Herstellungswerts bestimmte wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen.
2. Grundgedanke des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren leitet den Verkehrswert des Gebäudes aus seinen vermutlich bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Die Ermittlung der typischerweise angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) geschieht mittels der sog. Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro qm Fläche oder rm Rauminhalt anzusetzen sind. Da nicht für jedes einzelne Jahr in der Vergangenheit und Zukunft eigene Baukostentabellen erstellt werden können, beziehen sich die Tabellen auf ein festes Basisjahr. Durchgesetzt haben sich mittlerweile die Normalherstellungskosten 1995 (NHK 95), die durch die Normalherstellungskosten 2000 ersetzt wurden. Gegenüber den NHK 95 wurden einige Gebäudetypen neu aufgenommen. Die wichtigsten Änderungen sind jedoch die Umrechnung in € und der - für uns nicht nachvollziehbare - Wegfall der Werte für rm Bruttoinhalt. Es wird nur noch auf die Bruttogrundrissfläche (BGF) abgestellt.
3. Normalherstellungskosten
Den Ausgangspunkt der Sachwertermittlung stellen, wie erwähnt, die gewöhnlichen Herstellungskosten bzw. Normalherstellungskosten des Gebäudes dar. Diese ergeben sich aus den Baukostentabellen der NHK 2000.
Die Baukostentabellen geben den Herstellungswert bezogen auf eine bestimmte Grundeinheit, nämlich entweder qm Bruttogrundrissfläche (BGF) oder rm Bruttorauminhalt (BRI) an. Die NHK 95 beziehen sich ausschließlich auf die Bruttogrundrissfläche und den Bruttorauminhalt, wie sie in DIN 277 von 1987 definiert sind, die NHK 2000 nur noch die Bruttogrundrissfläche nach DIN 277 (1987).
Berechnung der Normalherstellungskosten
Die Anzahl der qm BGF bzw. der rm BRI wird mit dem entsprechenden Wert pro Einheit aus den NHK 95/ NHK 2000 multipliziert, um die Normalherstellungskosten zu erhalten. Neben den NHK 95/ NHK 2000 gibt es noch verschiedene andere Datengrundlagen, sei es in der Fachliteratur (sehr vereinzelt) oder in Veröffentlichungen von Architektenkammern. Aufgrund der Marktanpassungsproblematik sollten diese jedoch nur sehr eingeschränkt verwendet werden, da die Marktanpassungszu- und abschläge für das Sachwertverfahren von den Gutachterausschüssen auf NHK-gestützten Kaufpreissammlungen zurückzuführen sind. Die Anwendung anderer Baukostensammlungen führen somit evtl. zu Systemfehlern.
Anwendung regionalen Korrekturfaktoren
Die NHK 95 / NHK 2000 sind bundestypische Werte. Die tatsächlichen Baupreise sind jedoch regional und je nach Einwohnerzahl der Gemeinde verschieden. Um diese Unterschiede auszugleichen, wurden Korrekturfaktoren herausgegeben, die direkt auf die Normalherstellungskosten laut NHK 95 / NHK 2000 angewandt werden. Es gibt Faktoren nach Bundesländern und nach Gemeindegrößen. Beide Faktoren werden miteinander multipliziert, um den anzusetzenden Regionalfaktor zu erhalten. Für Berlin, Bremen und Hamburg entfällt die Multiplikation mit dem Gemeindegrößenfaktor. Hier ist direkt der Bundesländerfaktor anzuwenden.
Bei Teilgemeinden, die einer größeren Gemeinde eingemeindet wurden, kommt es hinsichtlich der anzusetzenden Einwohnerzahl auf den Einzelfall an. Hat die Teilgemeinde ihren eigenständigen dörflichen Charakter bewahrt und ist sie auch räumlich abgegrenzt, dann sollte nicht die Einwohnerzahl der Gesamtgemeinde, sondern die der Teilgemeinde herangezogen werden.
Andere Korrekturfaktoren nach NHK 95
Die NHK 95 geben noch bestimmte andere Korrekturfaktoren zu den einzelnen Gebäudetypen an, z.B. für die Wohnungsgröße in Mehrfamilienhäusern. Alle einschlägigen Korrekturfaktoren, also diejenigen aus den NHK 95 sowie die Regionalfaktoren sind miteinander zu multiplizieren.
Baunebenkosten
Gem. § 22 Abs. 2 WertV gehören zu den Normalherstellungskosten auch die Baunebenkosten. Das sind Kosten, die während der Herstellung eines Gebäudes zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten anfallen und die deshalb nicht bereits in den Baukostentabellen berücksichtigt sind. Zu den Baunebenkosten gehören nach § 22 Abs. 2 WertV „insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderliche Finanzierung.“ Die NHK 95 / NHK 2000 geben zu jedem Gebäudetyp einen Erfahrungssatz vor.
Ansatz für die Außenanlagen
Neben dem Grund und Boden und den Gebäuden sind auch die Außenanlagen zu bewerten. Es handelt sich dabei um bauliche Anlagen auf einem Grundstück, die nicht direkt zu einem Gebäude gehören. Beispiele hierfür sind Zäune, Einfriedungen, Wegbefestigungen usw. Sofern sich auf einem Grundstück besonders wertvolle oder außergewöhnliche Außenanlagen befinden, wie z.B. Schwimmbäder, werden diese mit ihren eigenen Herstellungskosten gesondert bewertet. Sind die Außenanlagen von eher untergeordneter Bedeutung, können sie auch nach § 21 Abs. 4 WertV pauschal geschätzt werden.
4. Normalherstellungskosten und Zeitwert am Bewertungsstichtag
Der Wert des zu bewertenden Gebäudes stimmt aus den folgenden beiden Gründen nicht mit den Normalherstellungskosten im Basisjahr der Baukostentabellen (1995 bei Anwendung der NHK 95) überein (ungeachtet sonstiger wertbeeinflussender Umstände):
• Der Bewertungsstichtag, d.h. der Zeitpunkt, für den der Verkehrswert ermittelt werden soll, ist ein anderer als das Basisjahr der Baukostentabellen.
• Das zu bewertende Gebäude ist am Bewertungsstichtag in den meisten Fällen kein Neubau mehr, sondern es hat bereits einige Jahre seiner Gesamtnutzungsdauer verzehrt. Daher ist es also am Bewertungsstichtag auch nicht mehr neuwertig. Der Wertverzehr durch Alterung ist durch einen entsprechenden Alterabschlag zu berücksichtigen.
Baukostenindex
Die Lösung für den vorgenannten Punkt 1 liegt in der Anwendung des Baukostenindex (BKI). Um festzustellen, was der Neubau des Gebäudes am Bewertungsstichtag (BST) gekostet hätte, werden die allgemeinen Wertverhältnisse des Basisjahrs 2000 an die Wertverhältnisse des Bewertungsstichtags angepasst. Der Baukostenindex gibt das prozentuale Verhältnis der Verhältnisse des Bewertungsjahrs zum Basisjahr 2000 an. Daher beträgt der BKI für das Jahr 2000 selbst 100,0.
Die Alterswertminderung
Das Lebensalter eines Gebäudes hat natürlich einen erheblichen Einfluss auf seinen aktuellen Verkehrswert. Diesem Umstand wird durch den Abzug eines Altersabschlags von den Normalherstellungskosten Rechnung getragen. Mit zunehmendem Gebäudealter steigt der Altersabschlag an, bis er am Ende der Lebensdauer des Gebäudes 100% erreicht hat und das Gebäude somit einen Wert von Null hat (zumindest theoretisch; wie wir später noch sehen werden, kann ein Gebäude am Ende seiner rechnerischen Nutzungsdauer durchaus noch einen Restwert haben, wenn es tatsächlich noch nicht technisch und wirtschaftlich verbraucht ist). Im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes beträgt der Altersabschlag 0%, da noch kein Wertverzehr durch Alterung eingetreten ist.
§ 23 Abs. 1 S.1 WertV besagt, dass die Wertminderung wegen Alters nach dem „Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen“ zu bestimmen ist.
Zur Bemessung der Höhe des Altersabschlags hat sich das Verfahren nach Ross bzw. die Ross’sche Tabelle durchgesetzt. Der Altersabschlag nach Ross nimmt einen progressiven Verlauf. Je älter das Gebäude wird, d.h. je weiter es sich dem Ende seiner Gesamtnutzungsdauer nähert, umso größer ist die Differenz zwischen dem maßgeblichen Altersabschlag und dem Jahr davor.
Die WertV lässt jedoch ausdrücklich auch andere Alterswertminderungen zu (§ 23 Abs. 1 S. 2 a.a.O.). Die Auswahl soll demnach je nach Art und Nutzung des Gebäudes erfolgen. Die Art der Alterswertminderung ist im Berechnungsteil des Gutachtens erläutert.
5. Marktanpassung
Gem. § 3 WertV (Tz. 1.5.3 WertR) ist die allgemeine Lage auf dem Grundstücksmarkt bei der Wertfindung zu berücksichtigen. Schließlich ist der Verkehrswert derjenige Preis, der am Markt für das Grundstück erzielt werden könnte.
Der Ansatz einer Marktanpassung eine entsprechende Erfahrungssammlung voraus, die sich aus zuvor begutachteten Grundstücken und den hierfür ermittelten Werten sowie den später tatsächlich erzielten Kaufpreisen zusammensetzt. Zuständig für die Ermittlungen und Veröffentlichung der Marktanpassungen ist der Gutachterausschuss der Gemeinde. Er wird mit allen Verkaufsvorgängen im Gemeindegebiet befasst, er registriert die Verkaufsfälle und wertet sie aus. Aufgrund der Vielzahl von Nachkalkulationen der Kaufverträge erhält man eine annähernde Sicherheit der jeweiligen Zu- und Abschläge zwischen ermitteltem Sachwert und dem zu erwartenden Verkehrswert.
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