Eines der bedeutendsten Wertermittlungsverfahren überhaupt. Gerade wenn der wirtschaftliche Gesichtspunkt im Vordergrund steht, also bei Renditegrundstücken, ist eine Ertragswertermittlung unerlässlich.
WertPRO unterstützt Sie erheblich in diesem Verfahrensteil. Bei den Profiversionen können Sie sogar einen regionalen Mietspiegel so integrieren, dass Sie zukünftig auf diese Werte immer wieder zurückgreifen können. Ebenso ein Bestandteil von den Profiversionen sind die Sensibilisierungsprogrammteile, die über volkswirtschaftliche Datengrundlagen der Landkreise arbeiten.
Mehr zum Verfahren:
Das Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 20 WertV)
1. Ermittlungsgrundlagen (§ 15 WertV)
§ 15 WertV:
(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 zu ermitteln.
(2) Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln.
(3) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht nach § 20 zu ermitteln ist.
Das Ertragswertverfahren ist ein zukunftsgerichtetes Bewertungsverfahren. Zwar wird der Verkehrswert auch hier auf einen konkreten Bewertungsstichtag festgestellt. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts zielt das Ertragswertverfahren jedoch darauf ab, mit welchen Erträgen aus dem Grundstück in Zukunft gerechnet werden kann. Der Ertragswert eines Grundstücks stellt praktisch den Barwert aller künftig mit diesem Grundstück erzielbaren Erträge, d.h. Mieteinnahmen, dar.
2. Jahresrohertrag und Jahresreinertrag
Der Jahresrohertrag (§ 17 WertV)
§ 17 WertV:
(1) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
(2) Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.
Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung ist der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag. Es handelt sich um den Mietertrag, der auf längere Sicht (nachhaltig) erzielt werden kann (nicht: tatsächlich erzielt wird!). Es kommt nicht in erster Linie darauf an, zu welchem Mietzins ein Grundstück tatsächlich vermietet ist, sondern darauf, zu welchen Sätzen es längerfristig vermietet werden könnte. Der erzielbare Ertrag - im Unterschied zum tatsächlich erzielten Ertrag - bringt auch hier wieder den standardisierten Käufer („jedermann“) aus § 194 BauGB ins Spiel. Die tatsächliche Miete kann zu niedrig sein, z.B. wenn an nahe Angehörige vermietet wird. Sie kann ebenso gut zu hoch sein. § 17 Abs. 2 WertV bestimmt hier eindeutig, dass tatsächliche Mieterträge, die vom Üblichen abweichen, nicht in die Bewertung eingehen dürfen. Der fremde Käufer interessiert sich nicht dafür, welche Erträge sein Vorbesitzer damit erzielt, dass er das Grundstück an seine Tochter vermietet hat sondern er will wissen, was er selbst mit dem Grundstück erwirtschaften kann, wenn er es seinerseits an einen fremden Dritten vermietet. Der Jahresrohertrag ist dabei eine Netto-Kaltmiete (bei USt-Option also ohne die Umsatzsteuer!).
Der Jahresreinertrag (§ 16 Abs. 1 WertV)
§ 16 WertV:
(1) Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18).
(2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Absatz 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
(3) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus Anlage 1 dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
(4) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer besonders zu berücksichtigen.
Der Reinertrag ergibt sich also dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Da sich der Reinertrag außerdem zunächst auf das gesamte Grundstück bezieht, ist er in einen Gebäude und einen Bodenanteil aufzuteilen. Wie dies vor sich geht, wird weiter unten erklärt (sh. „Liegenschaftszinssatz und Ertragsvervielfältiger“).
3. Die Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV)
§ 18 WertV:
(1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten (Absatz 2), Betriebskosten (Absatz 3), Instandhaltungskosten (Absatz 4) und das Mietausfallwagnis (Absatz 5); durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger nach § 16 Abs. 3 berücksichtigt.
(2) Verwaltungskosten sind
1. die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, 2. die Kosten der Aufsicht sowie
3. die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
(3) Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.
(4) Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
(5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung (§ 17), die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
(6) Die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Die Betriebskosten sind unter Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im üblichen Rahmen nach ihrer tatsächlichen Höhe unter Einbeziehung der vom Eigentümer selbst erbrachten Sach- und Arbeitsleistung zu ermitteln. Soweit sie sich nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.
Ein guter Anhaltspunkt sind auch die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes. Diese sind im Regelfall nicht, im Gegensatz zu den tatsächlichen Mieteinnahmen, davon abhängig, ob das Mietverhältnis selbst unter marktüblichen Bedingungen durchgeführt oder z.B. unter nahen Angehörigen.
4. Liegenschaftszins und Ertragsvervielfältiger
Zum vollen Verständnis der nachfolgenden Ausführungen wird auch auf die Grundlagen der Rentenrechnung eingegangen.
Der Grundstückswert als Rentenbarwert
Im Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert eines Grundstücks aus dem Wert der in der Zukunft insgesamt noch aus dem Objekt zu erwartenden Erträge abgeleitet. Der Verkehrswert des Grundstücks stellt sich somit als Rentenbarwert dar. Er wird also wie ein Bezugsrecht für künftige Rentenerträge behandelt. Nur handelt es sich bei den zufließenden Erträgen nicht um Renten im eigentlichen Sinne, sondern den Jahresertrag stellen die Mieteinnahmen dar (vgl. die vorherigen Ausführungen zur Ermittlung des Jahresrohertrags bzw. -reinertrags).
Der Liegenschaftszinssatz
Unter dem Gesichtspunkt, dass ein Grundstück eine ganz normale Kapitalanlage darstellt, entsprechen die erzielbaren Mieterträge einer Verzinsung zu einem bestimmten Prozentsatz. Die juristische Bezeichnung der Miete lautet daher nicht von ungefähr Mietzins (ganz allgemein ist der Zins das Entgelt, das für die Überlassung einer Sache oder eines Geldbetrages zu entrichten ist). Der Liegenschaftszinssatz ist kein realer Zinssatz. Er wird nicht zur Bemessung der Miethöhe herangezogen und ist nicht Gegenstand von Vertragsverhandlungen zwischen Mieter und Vermieter.
Vielmehr ergibt sich der Liegenschaftszinssatz rein rechnerisch aus der tatsächlichen Miete im Verhältnis zum Wert des Grundstücks. Es wird also unterstellt, dass ein Grundstück zum Zwecke der Erzielung einer Rendite gezielt mit einem bestimmten Satz verzinst wird. Die Liegenschaftszinssätze sind nachträglich aus tatsächlich vereinbarten Mieten abgeleitete Erfahrungssätze.
Die Ermittlung der in einem bestimmten Gebiet und für eine bestimmte Grundstücksart gültigen Liegenschaftszinssätze obliegt den Gutachterausschüssen. Der zuständige Gutachterausschuss gibt auf Anfrage über die in seinem Bezirk anzusetzenden Liegenschaftszinssätze Auskunft bzw. er veröffentlicht sie in der Tagespresse oder auf sonstige Weise. In der Fachliteratur findet man häufig auch Methoden, nach denen Liegenschaftszinssätze anhand verschiedener anderer Ausgangsdaten „berechnet“ werden, z.B. unter Zugrundelegung der Kapitalmarktzinsen oder sonstiger Kennzahlen. Solche Verfahren sind nach Ansicht abzulehnen. Die Liegenschaftszinssätze können allein durch Marktbeobachtung aus dem tatsächlichen Marktgeschehen abgeleitet werden.
Der Bodenwert als Barwert einer ewigen Rente
Der Grund und Boden unterliegt, im Gegensatz zu den Gebäuden, keiner Abnutzung. Er steht für alle Zukunft zur Einnahmenerzielung zur Verfügung (zumindest theoretisch). Daher entspricht sein Wert dem Barwert einer ewigen Rente.
Der Gebäudewert als Rentenbarwert einer jährlich nachschüssigen Zeitrente
Ein Gebäude unterliegt der Abnutzung und steht daher nur noch für einen begrenzten Zeitraum, die sog. Restnutzungsdauer, zur Einnahmenerzielung zur Verfügung. Der Bezug zur Rentenrechnung liegt auf der Hand: So, wie die Dauer der künftigen Einnahmenerzielung bei einer lebenslangen Leibrente auf die verbleibende Lebenserwartung einer bestimmten Person begrenzt ist, können mit einem Gebäude nur solange Mieteinnahmen erzielt werden, bis es verbraucht ist und abgerissen (oder komplett saniert) werden muss.
Anstelle der Sterbetafel, welche die durchschnittliche Lebenserwartung eines Menschen angibt, gibt es auch für Gebäude entsprechende Erfahrungswerte, die über die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer Auskunft. Zwar besitzt man im Fall der Grundstücksvermietung ein real greifbares Gebäude, während man bei der Leibrente nur einen immateriellen Vermögenswert, nämlich das Recht auf den Bezug der Rente, innehat. Aus wirtschaftlicher Sicht spielt das aber keine Rolle. Am Ende der Laufzeit einer Rente ist das zugrunde liegende Recht nichts mehr wert, ebenso hat ein Gebäude (theoretisch) keinen Wert mehr, wenn es das Ende seiner Nutzungsdauer erreicht hat und vollständig verbraucht ist.
Da die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres erst mit dessen Ablauf vereinnahmt wurden, stehen sie einer jährlich nachschüssigen Zeitrente gleich.
Aus den beiden bekannten Größen Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) und Jahresreinertrag (Jahresrohmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) kann der Ertragsvervielfältiger aus der Ertragsvervielfältigertabelle, die als Anh. Bestandteil der WertR ist, ermittelt werden. Der Ertragsvervielfältiger in der Grundstücksbewertung ist damit nichts anderes als der Rentenbarwertfaktor bei der Rentenrechnung! Die Ertragsvervielfältigertabelle ist daher identisch mit der Rentenbarwertfaktortabelle für jährlich nachschüssige Zeitrenten.
Zur Nachschüssigkeit der Verrentung
Obwohl Mieten in der Regel vorschüssig zum Monatsbeginn gezahlt werden, erfolgt die Verrentung im Rahmen des Ertragswertverfahrens offensichtlich nachschüssig. Dies müsste grundsätzlich zu Wertabweichungen führen. Tatsächlich ist es aber üblich, auch die Liegenschaftszinssätze der nachschüssigen Rente zu unterwerfen, was dazu führt, das letztlich keine Wertunterschiede auftreten.Somit träte bei der Berücksichtigung der vorschüssigen Miete eine Werterhöhung zu Unrecht auf, auf Grund der im gleichen Zug der Liegenschaftszinssatz entsprechend reduziert werden müsste.
Restnutzungsdauer und Ertragsvervielfältiger
Der Gebäudereinertrag ist mit dem Ertragsvervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) zu multiplizieren, um den Gebäudewert zu erhalten. Der Vervielfältiger hängt dabei - wie dargestellt - von zwei Größen ab, nämlich zum einen von der Höhe der Verzinsung und zum anderen von der Restlaufzeit der Rente im Bewertungsstichtag, d.h. im Falle von Gebäuden von der Restnutzungsdauer.
5. Ableitung des Ertragswerts zum Verkehrswert
In der Regel kann man davon ausgehen, dass der Ertragswert den Verkehrswert ohne weitere Wertanpassungen darstellt. Das Sachwertverfahren führt aufgrund seiner sehr schematischen und „genormten“ Berechnungsverfahren normalerweise nicht direkt zum Verkehrswert, sondern der errechnete Sachwert muss ggf. mittels Marktanpassungszu- oder -abschlägen auf das örtliche Marktniveau angepasst werden.
Beim Ertragswertverfahren hingegen ist die Regionalisierung bereits in den verschiedenen Ausgangsdaten enthalten. Sowohl die ortsübliche Miete als auch der Liegenschaftszinssatz sind bereits aus tatsächlichen örtlichen Marktdaten abgeleitet (oder sollten es sein), sodass in der Regel eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist.
Werden im Gutachten Wertanpassungen vom Ertragswert auf den Verkehrswert vorgenommen, so wird dies entsprechend erläutert.
